Нотариальный акт приёма‑передачи недвижимости – документ, фиксирующий факт передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, подтверждающий состояние имущества на момент передачи и подтверждающий исполнение обязательств сторон по договору купли‑продажи. Несмотря на то, что закон не требует обязательного нотариального заверения этого акта, многие стороны предпочитают заверить его у нотариуса для повышения юридической силы и снижения риска споров.

Правовая основа

• Гражданский кодекс РФ, статья 556 – регулирует порядок передачи недвижимости и ответственность продавца за ненадлежащее исполнение договора.
• Федеральный закон «О нотариате» – определяет, какие сделки подлежат нотариальному удостоверению (в т.ч. договор купли‑продажи недвижимости).
• Приказ Минэкономразвития России от № 1056н – устанавливает форму и порядок составления передаточного акта.

Зачем нужен акт приёма‑передачи?

1. Подтверждает факт передачи прав и фактическое получение недвижимости покупателем.
2. Фиксирует состояние объекта (коммуникации, отделка, наличие мебели и т.п.) и тем самым защищает обе стороны от последующих претензий.
3. Служит доказательством в суде при возникновении споров.
4. Упрощает процесс регистрации перехода права в Росреестре – акт часто требуется в комплекте документов.

Когда акт обязателен?

Акт приёма‑передачи рекомендуется составлять в следующих случаях:

• При продаже квартиры (новостройка, вторичное жильё).
• При передаче нежилого помещения (офис, склад, торговое помещение).
• При сдаче недвижимости в аренду (долгосрочная аренда более 1 года).
• При передаче доли в совместной собственности.

Как правильно составить акт?

Содержание акта (рекомендованный перечень пунктов)

Наименование документа: «Акт приёма‑передачи недвижимости».
Дата и место составления акта.
Стороны:
 • Продавец (ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации);
 • Покупатель (ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации).
Описание объекта:
 • Адрес (регион, город, улица, дом, квартира);
 • Кадастровый номер, площадь, тип (жилая/нежилая);
 • Состояние (отделка, наличие мебели, техническое состояние коммуникаций).
Условия передачи:
 • Дата фактической передачи;
 • Способ передачи (ключи, документы, технические паспорта);
 • Состояние оплаты (полная/частичная, наличие долгов по коммунальным услугам).
Приложения (копии договора купли‑продажи, выписка из ЕГРН, технический паспорт, акт осмотра).
Подписи сторон и печать (если акт заверяется у нотариуса – подпись нотариуса, печать нотариальной конторы).
Примечания (особые условия, ограничения, согласования с супругой/супругом и т.п.).
 

Формат и количество экземпляров

Обычно составляют два оригинальных экземпляра – по одному для каждой из сторон. При необходимости можно подготовить дополнительные копии для органов регистрации.

Нотариальное заверение

Закон не требует обязательного нотариального заверения акта, однако:

• Нотариальное заверение повышает доказательную силу документа.
• Нотариус проверит подлинность подписей и соответствие данных в акте реальным документам.
• Стоимость заверения обычно составляет от 1 000 до 3 000 рублей, в зависимости от региона.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки с нотариальным участием

1. Подготовка договора купли‑продажи – договор подписывается обеими сторонами, при необходимости заверяется у нотариуса.
2. Сбор документов – выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей, согласие супруга(и) (если требуется).
3. Составление акта приёма‑передачи – заполняются все пункты, указанные в разделе 4.
4. Нотариальное заверение – обе стороны приходят в нотариальную контору, нотариус проверяет документы и ставит свою подпись и печать.
5. Регистрация перехода права – нотариус подаёт пакет документов в Росреестр (договор, акт, заявление). После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН.
6. Передача ключей и документов – фактическая передача происходит после получения выписки из ЕГРН, но в практике часто происходит одновременно с подписанием акта.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли заверять акт у нотариуса, если договор уже нотариально удостоверён?

Нет, законодательно это не требуется. Однако многие стороны заверяют акт, чтобы исключить любые сомнения в подлинности подписей и содержания.

Можно ли использовать электронный вариант акта?

Да, с 2024 года в России допускается электронная форма акта, подписанная с помощью квалифицированной электронной подписи (КЭП). При этом нотариальное заверение также возможно в электронном виде.

Что делать, если после подписания акта обнаружились дефекты?

Стороны могут оформить дополнительный акт с указанием выявленных недостатков и согласовать порядок их устранения. При невозможности согласования – обращение в суд.

Сколько времени занимает регистрация в Росреестре?

В среднем 5‑10 рабочих дней, если пакет документов собран корректно. При подаче через электронный портал сроки могут сократиться до 3‑5 дней.

Пример заполненного акта (образец)

Акт приёма‑передачи недвижимости
г. Москва 

Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт 4509 123456, выдан ОУФМС России по г. Москве, ИНН 7701234567, адрес: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5.
Покупатель: Петров Петр Петрович, паспорт 4509 654321, выдан ОУФМС России по г. Москве, ИНН 7707654321, адрес: г. Москва, ул. Лермонтова, д. 20, кв. 12.

Объект недвижимости:
- Квартира № 12, дом 15, ул. Садовая, г. Москва, Московская обл.
- Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234
- Площадь: 68,5 м², жилая.

Состояние объекта:
- Отделка: косметический ремонт, стены покрашены, пол – ламинат.
- Коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, отопление – исправны.
- Мебель: шкаф-купе, кухонный гарнитур – находятся в квартире.

Условия передачи:
- Дата фактической передачи: .
- Ключи от квартиры переданы покупателю в присутствии обеих сторон.
- Долги по коммунальным услугам на момент передачи отсутствуют.

Приложения:
Договор купли‑продажи от № ДК-2026/001.
Выписка из ЕГРН (копия) от .
Технический паспорт квартиры.

Подписи сторон:
_____________________/И.И. Иванов
_____________________/П.П. Петров

Нотариальное заверение:

Нотариус: _____________________ (ФИО нотариуса)
Нотариальная контора № 1, г. Москва
Печать
 

Отзывы клиентов

• Алексей К. – «Благодаря нотариальному акту у меня не возникло проблем с регистрацией в Росреестре. Всё прошло быстро и без лишних вопросов».
• Марина С. – «Нотариус подробно объяснил каждую строку акта, что дало уверенность в чистоте сделки».
• Дмитрий П. – «Сначала думал, что акт не нужен, но после консультации в конторе понял, насколько он важен для защиты прав».

Контакты для обращения

Оформление нотариального акта приёма‑передачи недвижимости – важный шаг, который защищает интересы обеих сторон, упрощает регистрацию прав и минимизирует риск судебных споров. Следуйте рекомендациям, приведённым в этой статье, и при необходимости обращайтесь к профессионалам – это гарантирует безопасность и законность вашей сделки.