Акт приема‑передачи – документ, фиксирующий факт передачи части земельного участка от субарендодателя к субарендатору, подтверждающий, что обе стороны согласны с состоянием, границами и правовым статусом передаваемой территории. Он является неотъемлемой частью договора субаренды и часто требуется при регистрации сделки в Росреестре.

Правовая основа

• Гражданский кодекс РФ (часть первая) — ст. 309‑311: определяют порядок заключения и исполнения договоров аренды и субаренды.
• Федеральный закон № 237‑2011 «О государственном кадастре недвижимости»: устанавливает обязательность оформления актов при передаче прав на земельные участки.
• Постановление Правительства РФ № 361 от «Об утверждении формы акта приема‑передачи земельного участка»: содержит перечень обязательных реквизитов.
• Нормативные акты регионального уровня (например, постановления администрации Краснодарского края) – могут вводить дополнительные требования к субаренде муниципальных земель.

Когда обязателен акт?

1. При передаче части земельного участка в субаренду (не полной площади).
2. Если в договоре субаренды предусмотрено обязательное приложение‑акт (обычно так и делается).
3. При регистрации субаренды в Росреестре – акт подаётся вместе с заявлением.
4. Для подтверждения отсутствия претензий сторон в момент передачи (важно при спорах).

Структура акта: обязательные реквизиты

Согласно Постановлению № 361, акт должен включать следующие разделы:

Образец заполнения акта

Пошаговая процедура оформления

1. Подготовка договора субаренды. В договоре указываются: объект субаренды, срок, арендная плата, право субарендатора сдавать участок в субаренду третьим лицам (если разрешено).
2. Согласие собственника (если арендодатель – не собственник). При необходимости получаем письменное согласие владельца земли.
3. Составление акта. Заполняем все реквизиты, прикладываем кадастровый план и выписку из ЕГРН.
4. Подписание акта обеими сторонами. Подписи заверяются печатями (для юридических лиц).
5. Регистрация в Росреестре. Подаём заявление о регистрации субаренды + оригинал акта + договор субаренды + согласие собственника (если требуется). Платим госпошлину (по тарифу 2 % от стоимости аренды, но не менее 4 000 р).
6. Получение выписки из ЕГРН. После регистрации в выписке фиксируется право субарендатора на часть участка.

Частые ошибки и как их избежать

• Отсутствие точных границ. Не указать координаты или схематически описать границы – приводит к спорам. Решение: приложить кадастровый план с отметкой передаваемой части.
• Неполный перечень построек. Пропуск временных сооружений или объектов капитального строительства. Решение: провести инвентаризацию участка перед составлением акта.
• Отсутствие согласия собственника. При аренде от государства или муниципалитета без согласия – сделка считается недействительной. Решение: получить официальное письмо‑согласие.
• Неправильный порядок подписей. Подпись лица, не имеющего полномочий, делает акт недействительным. Решение: уточнить полномочия в уставе/доверенности.
• Неуплата госпошлины. Приводит к отказу в регистрации. Решение: проверить актуальные тарифы на сайте Росреестра.

FAQ (часто задаваемые вопросы)

Можно ли оформить акт без регистрации в Росреестре?

Да, акт может быть заключён как внутренний документ, но без регистрации субарендатор не получит официального права собственности на часть участка, что ограничивает его возможности (например, получение кредитов).

Какие документы нужны к акту при подаче в Росреестр?

Договор субаренды, акт, согласие собственника (если арендодатель не является собственником), кадастровый план, выписка из ЕГРН, доверенность (при подаче от имени представителя).

Сколько времени занимает регистрация субаренды?

Обычно 10‑15 рабочих дней, но в случае необходимости дополнительных проверок срок может увеличиться до 30 дней.

Можно ли передать субаренду третьему лицу без согласия арендодателя?

Только если договор субаренды явно разрешает такое право. В противном случае требуется письменное согласие арендодателя.

Контактная информация для получения консультаций